本文作者：郭珍昆明一小区业主与开发商签订购房合同时，开发商向业主承诺有赠送面积，赠送面积封闭阳台加装窗户后可多得一个房间，买两房得三房，买三房得四房。可没想到的是，业主接房装修入住后，城管却发了红头文件，告知多出来的房间属违法加装，限期拆除，否则将被列为黑名单不予办理不动产权证。据悉，业主接房后几乎都聘请装修公司封闭阳台加装窗户，已经实际投入使用，现主管部门要求拆除，但是具体由谁来拆，拆除的费用谁承担以及拆除后的安全及索赔问题却无法解决。目前开发商给出的回复是，赠送面积不在合同约定范围内，政府要求拆除违法加装属行政管理范畴，无法给予业主解决问题的办法，也不能满足业主提出的赔偿请求，该小区业主均表示不能接受这样的结果。为何会出现这样的情况？出现这样的情况后业主能否向开发商维权？本文作者发表以下拙见：“赠送面积”作为房地产销售惯用的伎俩，是开发商利用现行的设计规范，合法的设计出一些不计入或部分不计入建筑面积的空间，用来当作销售诱饵赠送给购房人，因实际使用面积大于产权登记面积，购房人往往会觉得“物超所值”，但开发商所谓的“赠送面积”通常只是宣传用语，实际上却是“羊毛出在羊身上”，开发商早已暗地里将赠送的面积计入房价，因此推出赠送面积的楼盘销售价格普遍会略高于同地段的其他楼盘，这样不但推动了楼盘的销售，也实现了开发商规避有关规费获得更大利润空间的目的，但对购房人而言“赠送面积”却隐藏着潜在的风险。开发商承诺的“赠送面积”一般容易出现以下几方面的风险：● 开发商为满足对部分业主的面积赠送，不惜占用业主共有面积，而这样的做法因侵犯了业主的共有权利，最终开发商可能难以兑现其赠送承诺；● 为增加购房人的实际使用面积，开发商往往会在签订购房合同时要求购房人一并签署类似《委托装修合同》这样的书面合同，将装修和改造委托给特定的装修公司，一旦改造被认定为违法，不符合设计规范或验收标准时，将面临拆除或罚款的风险，此时违规的主体是购房人，而开发商早已将自己置身事外；● 赠送面积不计入产权登记面积，而推出赠送面积的楼盘交易价一般高于同地段楼盘的交易价格，该房屋如果涉及拆迁或二手房交易时，赠送面积的价值将难以体现；●售楼书及宣传册页对外宣称有赠送面积，但开发商往往会利用与购房人签订的补充协议将售楼书、宣传册页、样板间的具体允诺排除在交付范围外，一旦产生纠纷，开发商会用合同及补充协议进行抗辩，称宣传资料等不作为合同的组成部分，对双方不具有约束力，法院也可能会依据双方的约定，采纳开发商的抗辩意见，此时购房人恐临败诉风险。如果开发商交付的房屋不符合宣传的标准或者交付房屋后出现本案例中类似的被拆除情形，开发商应否承担责任？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本文所引案例而言，小区业主透露，开发商曾在销售时通过宣传广告及样板间明确、直观地展示了所售户型存在赠送面积，也积极的引导购房人将赠送部分空间加装栏杆和窗户后可作为独立使用的房间，并且按照此标准交付了房屋，但是当城管部门通知加装属于违法行为必须拆除时，开发商却主张已经通过合同及补充协议提示购房人，宣传资料及样板间并非合同附件，不属于合同约定范围，最终交付标准以合同及附件内容为准，对于拆除部分的损失应由购房人自行承担。针对该小区的情况本律师认为：开发商在房屋销售时曾将赠送面积作为销售的主推方向，在其宣传册页中打着“买两房得三房”，“买三房得四房”的广告，并且通过改造后的样板间、置业顾问的销售引导等方式已经对商品房的交付进行了明确、具体的承诺，加之是否有赠送面积也是购房人购房意愿及订立合同产生重大影响的因素，开发商之后也按照此标准向购房人交付了房屋，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，开发商的允诺应当视为合同内容，虽然开发商通过签订补充协议的形式将对房屋的宣传和允诺排除在交付范围之外，但购房人仍可依据司法解释的相关规定和诚实信用的原则要求开发商按照宣传的标准交付房屋，当开发商的交付不符合约定时，购房人可向开发商主张合同约定的违约责任。此外，通过检索类似案例后发现，目前法院的主流观点仍认为双方签订的合同及补充协议因不违反法律、法规的相关规定，依法成立并生效，房屋的最终交付标准应当按照双方的约定履行，因此开发商不交付赠送面积或者不按承诺交付赠送面积并不构成违约，但这样的判决结果本律师认为稍欠妥当，因为开发商利用广告、宣传资料及样板间对购房人造成了宣传误导，购房人基于对宣传广告的认可购买了房屋，虽然赠送面积不是合同约定的交易范围，但开发商在向购房人实际交付时却也交付了赠送面积，购房人投入人力物力使用后，赠送面积被认定违法并被拆除，表明开发商向购房人交付的房屋确实存在瑕疵，客观上给购房人造成了损失，即使不认定开发商交付行为违约也应当基于开发商的瑕疵交付行为判令开发商给予购房人一定的经济赔偿，这样的处理方式较为合理和公平。以上意见仅代表本律师的个人观点，不足之处望批评、指正。本文作者郭 珍云南八谦律师事务所 执业律师擅长领域：建筑房地产、合同纠纷联系电话：15911551303