2020年8月11日，十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过《城市维护建设税法》、《契税法》两部税法，推进了我国“税收法定”的法治建设进程。《契税法》因涉及房屋契税的收取规范，一经颁布即成为公众热议的话题，其中“契税上涨”成为讨论焦点。本解读一是在立法层面对比《契税法》作为一部法律与它的前身《契税暂行条例》之间的主要变革，二是在执法层面对《契税法》中涉及房屋交易契税的相关规定进行整体解读，探析新法实施后的房屋交易契税收取标准。旨在做到“观其变”的同时“观其如何变”。一、《契税法》相对于《契税暂行条例》主要改动（一）拓宽税收优惠范围与1997年颁布的《契税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）相比，《契税法》拓宽了税收优惠的范围，在延续《暂行条例》中税收优惠的同时，还增加了其他的税收优惠内容。具体体现在：1.对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税；2. 对承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产免征契税；3. 明确了对婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，以及法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。另外，对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建、政府征收、征用、因不可抗力灭失住房，重新承受住房等情况也作出了相应的减、免规定。（二）简化纳税申报《契税法》将土地、房屋契税申报由纳税义务发生后申报修改为办理土地、房屋权属登记手续前申报。（三）增加退税规定为保障纳税人权益，《契税法》新增规定：纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。另外，《契税法》还授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。二、“契税上涨”问题解读与探析在《契税法》出台后，大量房产中介开始转发“契税上涨”的消息，鼓动消费者在《契税法》正式实施前购房。而同时，不乏有反对的声音指出契税优惠政策与新的《契税法》同时并行，不存在冲突。以上两种观点鲜明地代表了目前关于新法争论的焦点。但就目前而言，有力的论证和客观的解释却乏善可陈。本律师在下文将就“新法实施后房屋交易契税是否上涨？”这一问题作出自己的理解与解读。产生争议的原因毋庸置疑是《契税法》第三条的规定了房屋交易契税为3%-5%。而现行的契税税率，根据房屋面积和住房套数有所不同，执行税率为1% -3%。这难免让购房者在购房成本上产生了焦虑。1997年实施的《暂行条例》中规定了契税税率为3%-5%，而根据财税〔2010〕94号《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》、财税〔2016〕23号《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》发布的优惠政策，目前执法实践中执行的是“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税”的税收政策。不属于优惠政策的情形一般适用3%的最低税率。《契税法》的出台将原来的暂行条例升格为法律，是否会对先行的优惠政策产生影响？本律师认为，优惠政策和法律是存在冲突的。首先，法律位阶是一个无法回避的现实问题。《契税法》是法律，其制定机关是全国人大常委会。而上文提及的契税优惠政策制定机关为财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，性质上只能属于部门规章，而部门规章的效力层级明显低于法律。其次，在《契税法》第三条中明确规定：“契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”该条款非常明确，即使实行地方性法规、规章调整差别税率，也应该控制在3%-5%的范围内，否则即违反上位法规定。故目前优惠税率被控制在1%-2%之间的范围，明显超出了法律的规定，新法实施后确实存在冲突。但冲突并不意味着优惠税率不能延续，要探析税率的发展情况，可以从关于《中华人民共和国契税法（草案）》的说明》（以下简称《说明》）找到一些答案。一方面，《说明》中已经明确：“关于税收减免。一是维持现行国家机关、事业单位、社会团体、军事单位用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的土地、房屋免税的规定。二是将现行有关文件规定的税收优惠政策上升为法律。”；同时规定：“国务院可以规定免征或者减征契税，报全国人大常委会备案。”以上内容传达了两层立法目的，一是，原有的税收优惠政策将会以法律的形式确定；二是，通过法律赋予了国务院决定免征、减征契税的权力，而这一点得到了《契税法》第六条第二款的呼应：“根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。”也就是说，如果将税收优惠政策上升为法律，根据特别法优于一般法的原则，优惠税率依然可以适用，同时也解决了冲突的问题。因政策上升为法律毕竟有一个较为漫长的过程，在这个过程中，《契税法》实际上已经为征收标准的调整预留了通道，即由国务院对一些重大、关键的税收征收标准同意调整。另一方面，在《说明》中还涉及到本次的立法总体思路：“从实际执行情况看，契税税制要素基本合理，运行比较平稳。制定契税法，可按照税制平移的思路，保持现行税制框架和税负水平总体不变，将《暂行条例》上升为法律。同时，根据实际情况，对部分内容作了必要调整。”从以上内容可以看出，将《暂行条例》上升为法律后，不会加重纳税人的负担，实际缴纳的契税暂时不会出现变化。详见以下图示：综合以上分析，在房屋交易契税问题上，虽然目前各部门制定的税收优惠政策与《契税法》的规定存在冲突，但有将税收优惠政策升格为法律的立法趋势以匹配“税收法定”的原则，且在政策尚未成为法律的“真空期”内，尚有国务院对税收优惠政策特别是房屋交易契税进行统一调整的权限。因此本律师预计，在一定时期内，我国的房屋交易契税税率并不会出现较大波动，不会加重购房成本。本文作者赵 耀云南八谦律师事务所 董事局主席、党总支书记执业领域：政府及国企顾问、金融与投融资、房地产领域、刑事辩护付涵虚云南八谦律师事务所 实习律师执业领域：民商事诉讼、涉外民商事、房地产