谦智 | 民商法实务（四）承租人提前“退租”，免租期的租金能否主张？ - 八谦原创

052021-07

谦智 | 民商法实务（四）承租人提前“退租”，免租期的租金能否主张？

2021-07-05

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前言

免租期条款出现在商铺租赁合同中往往是为了调整出租人与承租人的利益平衡而出现的，是承租人允诺长期租赁的前提下出租人给予的租赁优惠政策。但实务中，承租人会以经营不善或者其他商业策略的考虑要求提前退租，此时，出租人则会面临“被解约”的境地，出租人的预期利益就会受到损害。那么在上述情形下，出租人能否请求承租人补付免租期的租金作为弥补呢？对此，笔者分别以“租赁合同”、“免租期租金”、“赔偿损失”为关键词，在中国裁判文书网上检索相关类案，并对此类案件进行了分析。

01相关法律依据

《民法典》

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

第二十六问房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？

因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

02出租人可能主张免租期租金的情形

1、租赁合同提前解除，出租人能否主张免租期的租金？

案例1

东莞市宏基贸易有限公司与博罗县信隆电工材料有限公司租赁合同纠纷案二审民事判决书【（2018）粤13民终5011号】

二审裁判原文：虽然双方在合同中约定承租人依约租赁满十年且无违约情况下，出租人给予6个月的免租期，但双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金，该条款可理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且出租人与第三方的租赁合同中也有关于免租期的约定，可见出租方给予免租期系租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除，故不支持出租人主张免租期租金损失以及出租人承诺给予新承租人的免租期租金损失。

案例2

深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司与吴宗圣房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书【案号：（2019）粤19民终4105号】

二审裁判原文：法院认为本案争议焦点为承租人是否应当向出租人赔偿免租期内的租金损失。关于租金损失，由于租赁双方约定的租赁期限为十年，而半年的免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，本案又系承租人违约造成合同解除，必然对出租人造成免租期内的租金损失，应当由违约方承租人予以赔偿。原审法院根据双方约定的租金标准，结合承租人的实际承租时间及被没收保证金的情况，判令承租人应赔偿的租金损失无误，予以维持。

案例3

陈威、天津高和合义投资企业（有限合伙）北京销售分部与高荣利租赁合同纠纷二审民事判决书【案号：（2017）京03民终11239号】

二审裁判原文：陈威与高荣利自愿签订的《房屋租赁合同》及相关附件系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守。陈威主张的高荣利存在根本违约，事实依据不足，其各项反诉请求，均不予支持。因陈威自行封存房屋并停止经营构成违约，法院对高荣利要求确认《房屋租赁合同》自2013年6月10日通知解除的诉讼请求符合法律规定，其要求陈威支付2013年1月1日至2013年6月10日期间租金，赔偿2012年4月1日至2012年9月30日免租期租金补交款的诉讼请求，法院予以支持。

分 / 析 / 解 / 读

从以上我们检索的几个案件裁判观点来看，租赁合同因承租人自身原因导致提前终止时，会使得出租人的预期收益受到损失，因此出租人主张要求承租人赔偿其损失（包括补付免租期的租金）基本上都能得到法院的支持，但是应注意一点，在签订有关合同过程中，最好是将因承租人违约导致合同提前终止时，出租人有权要求承租人补付免租期的租金这一条款增加到合同内容中，为实际产生争议过程中主张免租期租金时奠定基础。

2、租赁合同无效，出租人能否主张免租期租金？

案例4

扬州心致宾馆用品有限公司与扬州富尔亿塑胶有限公司、扬州耘博酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书【案号：（2016）苏10民终2821号】

二审裁判原文：讼争合同虽为无效合同，但富尔亿公司关于心致宾馆亦应当支付免租期内占有使用费的主张不能成立，理由是：1.因房屋未办理规划许可证，出租人虽不能取得该房屋的所有权，但其仍然享有占有该房屋的占有利益，故租赁合同被认定无效，承租人仍应当支付占有使用费是由于其替代出租人享有了该占有利益；然而，在租赁合同中约定免租期系出租人对该期间内占有利益的处分或放弃，该项约定属于双方当事人意思自治范畴，仍应当约束合同双方当事人，免租期的约定不应受到租赁合同效力的影响，故本案中富尔亿公司以讼争租赁合同无效为由要求心致宾馆支付免租期的占有使用费，并无依据，依法不予支持。

案例5

唐志浩、深圳市任浩投资发展有限公司与郑汉潮、深圳市广新生房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书【案号：（2016）粤03民终7932号】

一审裁判原文：唐志浩签订涉案租赁合同后即分租物业给次承租人，免租期内唐志浩已经获得收益，结合本案实际情况，一审法院酌定唐志浩应按合同约定租金标准的30%支付免租期内房屋占用使用费。

二审裁判原文：关于免租期的房屋占有使用费。因涉案合同无效，故对此免租期的约定亦无效，该期间的占有使用费应视为合同无效的损失，由双方当事人按过错程度分担。因唐志浩对合同无效承担30%的过错责任，原审酌定唐志浩按合同约定的租金标准的30%支付3个月免租期的房屋占有使用费并无不当。

分 / 析 / 解 / 读

上述案例虽然对于租赁合同无效的情形下承租人是否应支付免租期的租金持有不同意见，但笔者更赞同【案例5】的判决，虽然无效合同自始无效，但出租人将租赁物实际交付承租人使用获取收益，承租人即应支付占有使用费。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”承租人在免租期期间实际使用租赁物获利，即使在合同无效的情形下出租人主张免租期的占用损失费也符合公平原则。

03给出租人的建议

免租期普遍存在于商铺租赁行业中，出租人同意给予承租人一定的免租期，除了吸引承租人外，核心原因是出租人想在让与免租期期间的可得利益的前提下，租赁合同能够顺利履行，从而使其获取租赁期间的全部收益。如果出租人已经让与了免租期期间可得利益，但在租赁合同履行期间，承租人发生违约行为导致租赁合同提前解除，则出租人的预期收益便会落空，对于出租人来说是不公平的，因此司法实务中普遍认为即使租赁合同并无约定承租人因违约导致租赁合同解除时需赔偿免租期损失，但基于上述公平原则，承租人仍然需要向出租人赔偿免租期的租金损失。但是我们应注意一点，实务中往往考虑到承租人承担的免租期损失本质上仍然属于违约责任的一部分，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，因此针对出租人免租期损失问题，影响法院判决的因素包括租赁合同对免租期约定的程度、是否符合公平原则、出租人对合同解除是否存在过错等。若在承租人所承担的违约金、保证金等已经弥补出租人的实际损失时，出租人再主张免租期租金可能不会得到支持。

因此出租人在签订此类合同前应注意做好预防，在涉及免租期（包括装修免租期、经营免租期等优惠条件）的条款签订时，应注意明确租赁双方在免租期间的权利义务内容，主要包括以下几个点：

1、合同中对于免租期的期限应明确至具体日，避免双方对于免租期的期限发生争议。

2、对免租期所免的费用明细作出明确约定，建议约定免租期只免租金，不免物业费、水费、电费、通讯费等。

3、将“因承租人原因导致合同提前解除的，承租人应向出租人补付免租期的全部租金，租金计算标准为：……”条款明确约定金租赁合同中，以便在实际产生争议时能够更好的去主张免租期租

文章编辑\校稿：李雁函、李技枫

文章排版：袁芳

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