租赁实践中，诸多承租人为了赚取差价将承租房屋进行转租或分租。那么，面对出租人与承租人解约时，次承租人如何救济尚未到期的租赁期限，成了次承租人面临的最大风险。

2005年11月，出租人将其自有房屋出租给承租人，并约定租期15年，不得整体转租。2016年初，出租人发现承租人将案涉房屋分租七人，已达到整体转租情形，随即向人民法院起诉要求解除合同，并得到了人民法院支持。

2017年9月解除判决生效时，承租人与次承租人的《房屋租赁合同》尚未到期，面对突如其来的解约，出租人没有要求次承租人立即腾房，而是与次承租人签订了一份格式的《房屋租赁合同》。2018年，出租人以自己的名义和次承租人的名义分别向人民法院以承租人为被告起诉两案，但均以撤诉告终。

2019年，出租人在追索次承租人占有使用房屋期限租金未果后，又以次承租人为被告提起租赁合同纠纷，经人民法院审查后认为，出租人与次承租人签订的格式模版的《房屋租赁合同》中约定了次承租人向出租人支付租金作为合同的生效条件。但由于出租人与次承租人之所以签订《房屋租赁合同》，其目的系为了向承租人追讨租金，次承租人并无向出租人支付租金的意思表示。对此，因租赁合同条件未成就，故出租人提起的诉讼主张被人民法院驳回起诉。之后，出租人又以侵权纠纷起诉次承租人主张财产损害赔偿，但因次承租人与出租人之前达成过租赁合意，被人民法院认定次承租人没有主观过错，不构成侵权，最终再次被人民法院驳回全部诉讼主张。

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条 “【次承租人的代为清偿权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“ 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，作为次承租人，在租赁前就要向承租人审查该房屋是否可以分租或转租。如若次承租人在租赁期限才发现出租人和承租人已经发生纠纷，次承租人应当积极与出租人协商解决方案，排除主观过错因素，从而有效避免出租人按照上述法律规定要求腾房及支付占用费。同时，作出出租人一方，在维护自身合法权益之时，应当严格按照法律规定维权，避免“聪明反被聪明误”，最终无法得到法院的支持。

出租人与承租人的租赁合同解除后，次承租人与出租人达成合意，由次承租人向出租人承租案涉房屋的，次承租人不存在非法占有和使用房屋的主观过错，因此，不构成侵权。

实践中，对于出租人主张次承租人的腾房及支付逾期占用费存在两种法律思路：一种为物权保护之诉；另一种为侵权之诉。物权保护之诉，侧重于物的归属及价值问题，如返还原物请求权及损害赔偿请求权；侵权之诉侧重于行为、过错、损失及因果关系问题。

权益维护思路选择很重要！

文章编辑\校稿：董晓宇、杨雯婷

文章排版：矣银松