前言：贷款买房是当今社会大部分人的常态，但实践中存在因开发商的原因导致商品房买卖合同解除而购房人仍旧还贷的情形，由此引发了金融借款合同纠纷中“房屋贷款应由谁偿还？”的问题，笔者以“因开发商原因”、“商品房担保贷款合同”、“解除”、“贷款返还责任主体”、“最高人民法院”、“高级人民法院”等为关键词在中国裁判文书网上进行了类案检索并进行分析，以供各方主体参考。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

案例一

大庆昆仑唐人商业投资有限公司、中国光大银行股份有限公司大庆分行商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【最高人民法院（2019）最高法民申4885号】

关于免除孙丽萍承担返还按揭贷款责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。案涉《商品房买卖合同》系唐人公司的原因被撤销，《个人贷款合同（抵押、保证）》也被依法解除，而唐人公司已经收取的款项包括孙丽萍交纳的购房款及光大银行发放的购房贷款。光大银行作为原审第三人并未提出要求孙丽萍偿还贷款的诉请，故原审判决由唐人公司将收受的购房贷款及利息返还光大银行并无不当。若光大银行认为孙丽萍应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利，但光大银行受偿总额不得超过案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》确定的权利范围。光大银行的该项再审申请理由不能成立。

案例二

中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案【最高人民法院（2019）最高法民再245号】 

本案争议焦点为，案涉借款合同解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

案例三

郭秀凤、江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁支行等商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【江苏省高级人民法院（2021）苏民申1790号】

首先，根据合同相对性原则，郭秀凤系案涉《借款合同》的借款人，紫金银行江宁支行已经将贷款发放至郭秀凤的个人账户（郭秀凤另授权紫金银行江宁支行将款项划至元通公司账户），故偿还剩余贷款既是其应当履行的合同义务，也是其法律义务；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”诚如二审所述，该条规定的本意和宗旨在于“充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利”，但该条规定并未免除购房人的还款义务，更未免除《借款合同》中借款人的还款义务，在本案各方诉累已经无从避免的情况下，二审法院依据合同约定及法律规定判决郭秀凤承担相应责任，并无不当；最后，紫金银行江宁支行作为《借款合同》的贷款人已经将所贷款项直接发放至郭秀凤的个人账户，对于《商品房预售合同》及《借款合同》的解除亦无任何过错，且其并非《商品房预售合同》当事人，在一审法院已经受理案外人对元通公司破产清算申请的情况下，如郭秀凤对剩余贷款不承担还款责任，实质上是要求无过错的紫金银行江宁支行代替郭秀凤分担了《商品房预售合同》的风险，对紫金银行江宁支行亦不公平。

案例四

中国农业银行股份有限公司宣威市支行、解俊林金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民申3号】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，由于与本案相关联的解俊林起诉请求确认《个人购房担保借款合同》无效一案已经生效，且经本院审查认为该案一审判决正确。根据上述法律规定及本案事实，在已经确认《个人购房担保借款合同》无效的情况下，宣威市银呈房地产开发有限公司是承担向申请人农行宣威支行返还购房贷款的责任主体。本案中申请人中国农业银行股份有限公司宣威市支行诉请被申请人解俊林、宣威市垠呈房地产开发有限公司按《个人购房担保借款合同》偿还借款本息已没有法律依据，一审法院判决驳回申请人的诉讼请求并无不当，申请人仍可以向宣威市银呈房地产开发有限公司另行主张权利。

从上述案例可以看出：因开发商原因导致商品房销售合同解除的，房屋买受人与银行之间签订的贷款合同应如何处理、购房贷款由谁偿还的问题，最高人民法院的认定结论基本是一致的，即依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款^[1]将偿还银行贷款的主体确认为对于商品房买卖合同具有过错的开发商一方，免除购房人归还房屋贷款的还款责任。但应注意的是，法院的上述观点是以“贷款人与房屋买受人之间签订的贷款合同也依法被解除”为基础的，即，两合同的解除互为因果，如贷款合同不因商品房买卖合同的解除而当然的解除，实务中可能会存在房屋买受人仅起诉要求解除商品房买卖合同而忽视了贷款合同，此时贷款人仍有权要求借款人（房屋买受人）承担还款责任。

同时，部分贷款人为维护自身合法权益，会在其与房屋买受人签订的贷款合同中增加约定，如“无论商品房买卖合同的效力如何，均不影响贷款合同的效力”或“无论商品房买卖合同效力如何，贷款合同均应正常履行”等，该类约定从《民法典》合同编中关于格式条款^[2]的规定可以看出，属于无效约定【最高人民法院（2019）最高法民再245号判决书已明确^[3]】在借款人对于《商品房买卖合同》和《贷款合同》的解除均无过错的情况下，借款人无需对剩余贷款承担偿还责任。

其次，个案情况存在差异，法院在处理该问题时也并非全部依照《商品房买卖合同司法解释》的第二十一条第二款做出裁判，如上述案例3中，江苏省高级人民法院则认为该条规定的本意和宗旨在于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，但该条规定并未免除购房人的还款义务，更未免除《借款合同》中借款人的还款义务。且在开发商已经进入破产程序、贷款人在此之前已将贷款发放至房屋买受人的情况下，如依然判决开发商对贷款承担偿还责任，对贷款人来说明显有失公允。

最后，非常重要的实务操作路径是：购房人因开发商原因诉解除双方之间的《商品房买卖合同》时，可诉请将相关联的《贷款合同》一并解除。如上所述，商品房买卖合同的解除并不当然的引起贷款合同的解除，而通常情况下是“为履行商品房买卖合同而签订的贷款合同便没有存在的必要”，因此，购房人可以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条的规定诉请解除《贷款合同》。

注释

[1]上述裁判文书做出时适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号已被修改，其中适用的第二十五条第二款规定在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条得以承继。

[2]《民法典》第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

[3]最高人民法院（2019）最高法民再245号判决书原文：关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。